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家づくりのお金2回目~支払いのタイミングと住宅ローン

いつもご覧いただきありがとうございます。地元の材料を使って快適で省エネな家づくりをしている那須塩原の工務店、斎藤建設の斎藤です。

家づくりの打ち合わせの中で、比較的多くいただくご質問としては、やはり住宅ローンやお金に関するものを多くいただきます。
今日は支払いのタイミングと住宅ローンの関係についてお話させていただきます。

最初に、家づくりに関しての支払いが発生するタイミングからお話していきましょう。
注文住宅を建てようと思ったとき、土地をお持ちではないお客様の場合が多いと思いますので、土地を探して土地を購入するというパターンでお話させていただきたいと思います。

例えば500万円で土地を購入して、3000万円の注文住宅を建てるというパータンで話を進めていきます。
なお、住宅ローンの事前審査はめでたく「承認」されている前提とさせて頂きます。

多少前後しますが大まかな流れはこんな感じです。
①土地の売買契約
②建物の工事請負契約
③住宅ローンの本審査申し込み
④住宅ローン本審査結果「承認」
⑤土地購入代金の支払い+所有権移転等の登記費用の支払い 500万円+登記費用
⑥建物の契約金の支払い(一般的に請負契約額の10%) 300万円
⑦建物の工事着工
⑧建物の着工金の支払い(一般的に請負契約額の30%) 900万円
⑨建物の上棟
⑩上棟金の支払い(一般的に請負契約額の30%) 900万円
⑪建物の完成
⑫住宅ローンの契約(金銭消費契約)
⑬住宅ローンの実行
⑭残金の支払い 900万円+追加工事があればその代金
⑮登記費用、火災保険料等の諸費用の清算
⑯建物のお引渡し
この流れの中では、青字の箇所が支払いが発生するイベントなのですが、一番最初に行う支払いは「土地購入代金」とそれに関しての諸費用の支払いです。
赤字の部分は住宅ローンが実行され、資金が交付されるタイミングを表しています。

ここまでお話してくると「あれっ?」と思った方もいらっしゃるかもしれませんね。
そうなんです。住宅ローンが実行され資金が交付されるのは基本的に建物が完成した後なのです。
建物が完成した後に住宅ローンが実行されるので「後実行」などと言われています。

では、土地の購入代金など、住宅ローンの実行前に支払わなくてはいけないお金は、どうやって支払うのでしょうか?
「自己資金など手持ちの現金を用意しなくてはいけないの?」・・・いやいやそんな必要はありません。
そのために用意されている制度が「つなぎ融資」という制度です。

つなぎ融資とは、文字通り住宅ローンが実行されるまでのつなぎとして利用する融資で、⑤の土地購入代金の決済のタイミングで500万円のつなぎ融資、⑥の建物の契約金の支払いのタイミングで300万円のつなぎ融資、⑧の建物の着工金の支払いのタイミングで900万円のつなぎ融資、⑩の上棟金の支払いのタイミングで900万円のつなぎ融資、こんな感じでつなぎ融資を利用します。
つなぎ融資の融資期間はつなぎ融資の契約時から住宅ローンの実行までの期間になり、住宅ローンが実行されたときにつなぎ融資を一括返済する形になります。

実はつなぎ融資、1つのつなぎ融資は1つの融資の契約になるので、それぞれ事務手数料が発生します。
さらに、融資なので金利がかかります。例えば栃木県の代表的な金融機関の1つである栃木銀行の場合、つなぎ融資の金利は住宅ローンと同じ金利です。

話が分かりやすくするために、細かく分解してつなぎ融資を利用するようにお話ししましたが、実際は銀行の窓口でうまく2回ぐらいにまとめてつなぎ融資を組んでもらえますので安心してくださいね。

われらが栃木県にあるもう一つの代表的な金融機関に足利銀行があります。
足利銀行の住宅ローンは全国でも珍しい「先実行」の住宅ローンなのです。

大まかな流れはこんな感じです。
①土地の売買契約
②建物の工事請負契約
③住宅ローンの本審査申し込み
④住宅ローン本審査結果「承認」
⑤住宅ローンの契約(金銭消費契約)
⑥住宅ローンの実行

⑦土地購入代金の支払い+所有権移転等の登記費用の支払い 500万円+登記費用
⑧建物の契約金の支払い(一般的に請負契約額の10%) 300万円
⑨建物の工事着工
⑩建物の着工金の支払い(一般的に請負契約額の30%) 900万円
⑪建物の上棟
⑫上棟金の支払い(一般的に請負契約額の30%) 900万円
⑬建物の完成
⑭残金の支払い 900万円+追加工事があればその代金
⑮登記費用、火災保険料等の諸費用の清算
⑯建物のお引渡し

なんと!有難いことに、⑦の土地購入代金の支払いの前に住宅ローンが実行されます。
実は、嬉しいことばかりでなく、実行後すぐに住宅ローンの返済が始まってしまうというデメリットもあります。
アパートの家賃などを払っている方は、二重の支払いになってしまうので負担が重くなってしまうのです。
でも、安心していただきたいのは、建物が完成するまでは元金の支払いを据え置いてもらうこともできますので、その制度を活用いただければと思います。

一瞬、「足銀の方がつなぎ融資使わなくて済むんだからいいじゃん!」と思った方もいらっしゃるかもしれませんが、返済を建物が完成するまで元金の支払い猶予の制度を利用する方は、「後実行」の住宅ローンでつなぎ融資を利用した場合と大差ないので冷静に判断していただければと思います。

住宅ローンの検討をするときには、つなぎ融資に関係する費用のこともきちんと考えておくことが大切です。
また、フラット35やネット系の銀行は、つなぎ融資の事務手数料や金利が割高に設定されていることもあるので注意が必要です。
優しい工務店の社長は、もしかしたら建物の工事代金は「最後に一括でもいいよ!」と太っ腹なことを言ってくれるかもしれませんが、土地から購入する方は土地の購入代金を一番に支払う必要がありますから、住宅ローンの本体の金利や事務手数料だけでなく、つなぎ融資の条件もしっかり確認して検討することが大切です。

このブログを書いた人
 斎藤賢一
家族…………..妻、娘(小学生)、息子(小学生)、猫、金魚、サワガニ、熱帯魚、エビ
楽しいもの…キャンプ道具(ランタン、バーナー・ストーブ、クッカー、グリル)、キャンプ道具で調理すること
………………….自転車(クロスバイク)、子供とディズニーリゾートに行くこと、ヴァイオリン(一応演奏します)
特技……………初めて会った猫に「シャー」と言われない。お子さんと仲良くなれる。
仕事……………斎藤建設の社長・家づくり

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